Managementsamenvatting

Natuurlijk drukte de corona-pandemie een fors stempel op 2020. We leerden dat onze organisatie goed in staat is om de noodzakelijke aanpassingen door te voeren voor het werk in de anderhalvemetersamenleving. We werken grotendeels thuis en gebruiken De Melkfabriek voor noodzakelijke ontmoetingen op veilige afstand. Het is fijn om te constateren dat we afgelopen jaar een bijzonder laag ziekteverzuim hadden.

Daarnaast vond ik het parlementair onderzoek naar de Belastingdienst rondom de affaire kinderopvangtoeslag een aangrijpend drama. Ook enkele huurders van Dudok Wonen kwamen de afgelopen jaren mede daardoor in betalingsproblemen. In ruimer perspectief: werkt de Nederlands verzorgingsstaat eigenlijk nog wel voor de mensen die haar het hardste nodig hebben? Dichter bij huis: lukte het Dudok Wonen om er in 2020 te zijn voor de mensen die ons het hardste nodig hebben? Behielden we tussen alle lockdown regels en woningwet regels de menselijkheid en het vakmanschap in onze dienstverlening? Dit jaarverslag bevat gelukkig veel aanleiding om die vragen met “Ja” te beantwoorden. Enkele voorbeelden:

• We vonden samenwerking met Versa Welzijn bij het benaderen van oudere huurders die door de lockdown dreigen te vereenzamen.
• Het noodzakelijke herstel van een groot aantal balkons is succesvol afgerond.
• Ons maatwerkbudget is ruimschoots en goed besteed.
• Ons aanbod bleef mede gericht op woningzoekenden zonder alternatief: middeninkomens, starters, diverse bijzondere doelgroepen. Met veel nieuwbouwprojecten bereikten we cruciale voortgang richting oplevering.
• Met het luisterpanel planmatig onderhoud ontdekten we een nieuwe manier om naar onze huurders te luisteren over hoe ze onze dienstverlening ervaren.

Dat laatste punt was ook bijzonder leerzaam over wat we nog te verbeteren hebben.

Alleen ga je sneller, maar samen kom je verder. Op diverse terreinen bereikten we in 2020 juist op het gebied van samenwerking belangrijke doorbraken die een vermelding in dit jaarverslag waard zijn:

• een nieuwe samenwerkingsovereenkomst met de huurdersbelangenvereniging waarin ook de samenwerking met bewonerscommissies belangrijker is gemaakt;
• goede productieafspraken met gemeente Gooise Meren die volgden op een geschil;
• afspraken met gemeente Hilversum over ‘vroeg erop af’ bij dreigende (huur)schulden;
• nieuwe afspraken met leveranciers van onderhoud voor betere samenwerking in de keten;
• een intentieovereenkomst met twee IT-leveranciers die onderling en met ons samenwerken aan betere digitale dienstverlening;
• de oprichting van PWG (Platform Woningcorporaties Gooi & Vechtstreek) voor effectieve en efficiënte samenwerking tussen de corporaties in de regio;
• een bijna afgerond regionaal woonakkoord met gemeenten en de provincie waarin de noodzaak van meer betaalbare woningbouw is vastgelegd.

In de loop van het jaar ontdekten we, dat het project om woningen in hoog tempo te isoleren tot energielabel B helaas duurder uitvalt dan eerder geraamd. We moesten daardoor het tempo naar ‘gemiddeld label B’ vertragen. We blijven koersen op ‘alle woningen label B’ in 2030.

In 2020 lukte het 602 huishoudens om een woning te vinden in ons aanbod. Dit getal is de optelsom van alle nieuwe contracten die we sloten in huur en koop. Daar zaten ook 30 nieuwe voordeursleutels bij van opgeleverde huurwoningen in De Orchidee in Hilversum. Ons aanbod sociale koop blijkt nog steeds een krachtig betaalbaar alternatief voor veel huishoudens. Het aantal verkopen lag wel wat lager dan gepland. Dit komt onder meer omdat een deel door ons werd teruggekocht voor de verhuur.

Dudok Wonen is financieel gezond, maar niet zonder zorgen. In 2020 betaalden we voor het eerst veel geld aan vennootschapsbelasting. Om precies te zijn: € 2,5 miljoen. Een jaar eerder dan we hadden voorzien. Dit is het gevolg van wetgeving uit 2008. Opgeteld bij enkele andere financiële tegenvallers ontstond spanning op onze meest kritische financiële norm, de ICR-DAEB. Dankzij extra inspanningen wisten we dit goed te beheersen. Tegelijkertijd kregen we scherper in beeld welke uitdagingen nog voor ons liggen. Uitdagingen in de beheersing van voorspelbare uitgaven en in het maken van lastige keuzes voor een financieel gezonde exploitatie.

Samen met ministeries onderzocht onze branchevereniging Aedes de toekomstige spanning tussen ‘opgaven en middelen’ op het niveau van de hele sector. Die gezamenlijkheid is goed nieuws. De belastingdruk via de verhuurdersheffing wordt waarschijnlijk minder. Of is mijn wens hier de vader van de gedachte?

De kans is groot dat minder fiscale afroming gepaard gaat met nog meer complexiteit en onzekerheid in regelgeving. Zowel op het gebied van belastingkortingen voor investeringen als nieuwe rechten op (tijdelijke) verlaging van huur. Het is voorlopig onzeker wat de toekomst van de huurtoeslag is, waar duizenden van onze huurders gebruik van maken. Uitdaging voor onze organisatie is om in dat woud van regels de bedoeling van onze stichting en de belangen van onze bewoners goed in beeld te houden. Ik ben er van overtuigd dat ons dat lukt.

Als ik overzie wat onze medewerkers in dit verslagjaar presteerden ben ik daar enorm trots op. Meer nog dan in andere jaren, omdat de corona pandemie medewerkers voor nieuwe uitdagingen plaatste: Grotendeels werkend vanuit huis hielden zij het contact met bewoners, partners en elkaar in stand. Veel dank aan iedereen die in 2020 bijdroeg aan de resultaten en aan allen die met vereende krachten dit verslag schreven!

Harro Zanting, directeur-bestuurder

April 2021