07 Financiële exploitatie en economisch offer

In dit hoofdstuk gaan we in op de financiële exploitatie en het veronderstelde economisch offer op basis van beleidswaarde als afgeleide van de marktwaarde van de portefeuille.

Het bedrijfsresultaat voor belastingen over 2020 bedraagt € 45,8 miljoen (2019: € 82,3 miljoen). De opbouw van dit resultaat wordt in onderstaande grafiek getoond.

De winst- en verliesrekening wordt op functionele basis gepresenteerd in de jaarrekening. De functionele indeling geeft een beter inzicht in de samenstelling van de verschillende bedrijfsactiviteiten (verhuur, verkoop en onderhoud) dan de categoriale indeling. Het maakt voor het totale resultaat niet uit of de categoriale of functionele indeling wordt gehanteerd: het onderscheid zit in de wijze van presentatie van kosten en opbrengsten.

De beleidswaarde, als afgeleide van de marktwaarde, zou inzicht moeten geven in het economisch offer dat we brengen voor vier categorieën van maatschappelijke doelstellingen die in deze methodiek zijn verwerkt (beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer). Door voorgeschreven standaardisering in methodiek en parameters is de kwaliteit van het inzicht op het niveau van ons als individuele corporatie beperkt.

Het economische offer geldt alleen voor de huurwoningen. Voor niet-woongelegenheden en intramuraal vastgoed (ZOG) wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Niet-woongelegenheden betreft de categorieën: bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG), parkeergelegenheden en Koop Goedkoop.

De beleidswaarde (inclusief marktwaarde voor niet-woongelegenheden en ZOG) wordt bepaald voor het totaal van DAEB-TI, niet-DAEB TI en geconsolideerde verbindingen.

De “waterval” om te komen van de marktwaarde naar de beleidswaarde bestaat uit 4 stappen en volgt de categorieën van de volkshuisvestelijke doelstellingen:

Stap 0: Marktwaarde in verhuurde staat

Het startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat (kosten koper). Dit is de waarde die een belegger zou willen betalen voor het vastgoed. In 2020 is voor de waardering van de woningportefeuille de basiswaardering gehanteerd. Bij de basiswaardering wordt de marktwaarde bepaald op basis van de parameters en uitgangspunten in het Handboek marktwaardering 2020. De marktwaarde is het maximum van de marktwaarde in een doorexploiteer- en in een uitpondscenario (indien een uitpondscenario is toegestaan). In 2020 is de marktwaarde van de vastgoedportefeuille met € 43 miljoen gegroeid naar een waarde van € 1.141 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 3,9%, die met name wordt veroorzaakt door een algemene stijging van de leegwaarde (dit tot uiting komt in een hogere WOZ-waarde).

Stap 1: beschikbaarheid

De marktwaarde gaat uit van de hoogste waarde bij doorexploiteren of uitponden. In stap 1 wordt het effect weergegeven indien voor de gehele portefeuille het scenario van doorexploiteren wordt gekozen, waarbij de marktwaarde eerst nog wordt gecorrigeerd door de eindwaardemethodiek van het handboek te hanteren in plaats van de gehanteerde exit yield. Omdat de woningportefeuille volgens het handboek is gewaardeerd wordt voor de marktwaarde al gebruik gemaakt van de eindwaardemethodiek. Bij de bepaling van de marktwaarde is er in 2020 een verschuiving opgetreden van het scenario uitponden naar doorexploiteren van 1.600 woningen. Dit wordt veroorzaakt door de stijging van de overdrachtsbelasting naar 8% wat tot gevolg heeft dat de marktwaarde in het uitpondscenario daalt. Gevolg voor de afslag in stap 1 is dat het effect van het wijzigen van het scenario in doorexploiteren veel kleiner is in 2020. Dit verklaart ook het verschil van € 73 miljoen met 2019. De opslag van € 23 miljoen wordt daarmee met name bepaald door het feit dat na deze stap er niet meer met overdrachtskosten wordt gerekend.

Stap 2: betaalbaarheid

Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur). De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform het huurbeleid van Dudok Wonen.

De afslag voor betaalbaarheid is in 2020 gestegen met €76 miljoen naar €308 miljoen.

Stap 3: onderhoud

Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de onderhoudsnormen uit de marktwaarde vervangen door de eigen onderhoudsnorm. De norm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding. In 2020 is de afslag met € 44 miljoen gestegen naar €191 miljoen. Voornaamste reden voor deze stijging is een structurele stijging van de kosten voor mutatieonderhoud en het planmatig onderhoud.

Stap 4: beheer

Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt naast de reguliere beheerkosten voor extra uitgaven ten behoeve van exploitatie en (vastgoed gerelateerde) leefbaarheid. Hierdoor wijkt het beheer af van de bij de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In 2020 is de afslag voor het beheer met € 2 miljoen gestegen.

Bovenstaande berekening leidt tot de volgende berekening op basis van de marktwaarde 2020 en de beleidswaarde op basis van de meerjarenbegroting.

Als waterval ziet dit er voor 2020 als volgt uit: