05 Duurzaam vastgoed- en vermogensbeheer

In figuur 19a zijn alle wijzigingen in de voorraad sociale huurwoningen voor het jaar 2020 weergegeven.

Het aantal verkopen in deze tabel is lager dan het aantal huurwoningen dat in totaal is verkocht met een kooparrangement. Dat komt omdat ook woningen zijn verkocht die geen sociale huurwoning waren, maar vrijesectorwoningen.

Figuur 19b toont de wijzigingen in de voorraad middenhuurwoningen.

In figuur 20 is te zien hoe onze huurwoningvoorraad is verdeeld naar huurprijsklasse per gemeente. De genoemde huurprijsgrenzen zijn de grenzen die gelden in 2020. De aantallen in de kolom 2019 zijn volgens de prijsgrenzen 2019. De verdeling is op basis van subsidiabele huur.

Kijken we naar de ontwikkeling in prijsklasse, dan valt dit het meest op:

• Het aantal woningen tot de laagste aftoppingsgrens is gedaald.
• Het aantal woningen van de laagste aftoppingsgrens tot de maximale huurgrens is gestegen.
• Het aantal woningen vanaf de maximale huurgrens is vrijwel gelijk gebleven.

Deze verschuivingen passen binnen het beleid om voldoende aanbod te hebben binnen de vastgestelde verhouding van woonproducten.

Eind 2020 hebben we 1.710 kooparrangementen. De veranderingen in het aantal kooparrangementen is aan de ene kant het gevolg van verkoop van huurwoningen met een kooparrangement. Aan de andere kant kopen bewoners de grond bij (bij Koop Goedkoopcontracten) of lossen de vordering af (bij Kopen naar Wenscontracten). Hierdoor daalt het aantal arrangementen. Per saldo is sprake van een stijging met 2. Zie ook figuur 18.

In figuur 21 zoomen we in op de vastgoedportefeuille per entiteit.

In figuur 22a zijn de mutaties weergegeven van de sociale huurwoningen verdeeld over de entiteiten.

In figuur 22b zijn de wijzigingen opgenomen in de portefeuille middenhuurwoningen naar entiteit.

Binnen Stichting Dudok Wonen en Goois Wonen B.V kent 73% van de zelfstandige huurwoningen een contracthuur in de huurklassen tot maximaal de liberalisatiegrens van € 737,14. Van de zelfstandige huurwoningen heeft 27% een contracthuur boven de liberalisatiegrens.

In 2020 had Stichting Dudok Wonen 1.710 kooparrangementen in haar bezit. En 82% hiervan zit in de DAEB-omgeving. Goois Wonen B.V. heeft geen sociale kooparrangementen. Zie ook figuur 21.

In 2017 stelden we de portefeuillestrategie voor de periode 2017-2026 vast. Deze strategie beschrijft de gewenste ontwikkeling van onze vastgoedportefeuille. Ook sluit de strategie aan bij onze gewenste verdeling van aan te bieden woonproducten: sociale huur, (betaalbare) vrijesectorhuur, Koop Goedkoop en Kopen Naar Wens. In het portefeuilleplan maken we de verbinding tussen onze plannen en de uitvoering ervan. Of we dit plan kunnen realiseren, hangt af van factoren waar we niet altijd invloed op hebben. Denk bijvoorbeeld aan de mutatiegraad, de beschikbaarheid van bouwlocaties, de ontwikkeling van de demografie enzovoort.

Het portefeuilleplan helpt ons bij het assetmanagement, het beheer van ons vastgoed. Denk bijvoorbeeld aan het maken van complexplannen-/beleid en de begroting. In 2020 begonnen we met het verder uitwerken van het complexbeleid.

Nederland onderschrijft het klimaatakkoord van Parijs uit 2015 en doet mee aan de doelstelling om de opwarming van de aarde te beperken tot 2 graden. De landelijke overheid heeft bepaald dat we in 2050 CO2-neutraal zijn. Ook wij nemen onze verantwoordelijkheid op het gebied van wonen en verduurzamen. Dat doen we door te streven naar CO2-neutrale woningen. Maar dat niet alleen: ook kijken we naar materiaalgebruik en de directe woonomgeving. Draagvlak van onze bewoners is daarbij belangrijk. Daarnaast hebben we ons aangesloten bij het Uitvoeringsprogramma Energietransitie Gooi en Vechtstreek en doen we mee aan het Bestuurlijk Overleg Energietransitie Gooi en Vechtstreek (BOEG) en het Regionaal Energietransitie Team (RET). Dat doen we samen met collega-corporaties uit de regio Gooi & Vechtstreek.

Onze visie is: een duurzame woningvoorraad in 2050. Dit is opgenomen in de duurzaamheidsvisie ‘Samen op pad naar een duurzame woningvoorraad in 2050’. In 2019 is deze visie vastgesteld. De volgende stap is het implementeren van deze visie. We stelden daarom in februari 2020 het Implementatieplan op. Dit plan is een levend document. Vanuit ontwikkelingen wordt het de komende jaren continu geactualiseerd.

Uitvoering van isolatiemaatregelen vindt al jarenlang plaats. Het goed isoleren van onze woningen moet ertoe leiden dat in 2030 al onze woningen een maximale energie-index van 1.4 hebben.

In 2020 besloten we een pas op de plaats te maken met betrekking tot het behalen van gemiddeld label B eind 2021. Dit vanwege de financiële en operationele beheersing van het uitvoeringsprogramma. Dit leidde ertoe dat we de einddatum van onze KPI 8 (gemiddelde energie-index van 1,4) twee jaar uitstelden: van 2021 naar 2023.

Om dat te realiseren is eind 2020 begonnen met het opstellen van een nieuwe programmering. We gaan de komende jaren door met het verduurzamen van onze woningen volgens de ingezette strategie, dus met isolatiepakketten en CO2-gestuurde ventilatie. Met enige vertraging behalen wij in 2023 alsnog het doel van een gemiddeld label B. Daarna werken we door om in 2030 al onze woningen goed geïsoleerd te hebben. Dat zien wij als basiskwaliteit voor onze woningvoorraad. Het verduurzamen van onze woningen beperkt zich echter niet tot goed isoleren. We zijn tweede helft 2020 ook met andere onderdelen uit de duurzaamheidsopgave aan de slag gegaan, zoals bijvoorbeeld de wijze waarop we onze huurders betrekken bij de verduurzaming.

Komt er een woning leeg, dan bekijken we welke werkzaamheden nodig zijn om de woningen weer geschikt te maken voor verhuur of verkoop. We kijken daarbij ook welk label de woning heeft vanuit onze portefeuillestrategie: sociale verhuur, vrijesectorhuur of verkoop. Enkele cijfers voor 2021:

• We investeerden € 3,2 miljoen bij mutatie: in Hilversum € 1,9 miljoen en in Gooise Meren € 1,3 miljoen.
• Het ging om 119 woningen: 61 in Hilversum, 58 in Gooise Meren.

We investeerden ook in de veiligheid van balkons in sommige complexen. In 2019 onderzochten we de balkons van onze appartementen uit de bouwperiode 1950 – 1970. Deze balkons waren mogelijk niet veilig. Daardoor konden 220 huishoudens voor langere tijd hun buitenruimte niet of niet volledig gebruiken. Uiteindelijk bleek dat we bij 8 complexen versterkingen aan moesten brengen. In 2020 is het gelukt om deze versterkingen aan te brengen.

Ook zijn we in 2020 gestart met het onderzoek naar loden leidingen. We doen dit in fasen. Steekproefsgewijs voeren we onderzoek uit in onze complexen die voor 1960 zijn gebouwd. Tot nu toe zijn er geen loden leidingen naar voren gekomen. In 2021 gaan we hiermee verder zodat we alles in beeld hebben.

In 2020 hebben we in totaal 424 woningen verduurzaamd.

De gemiddelden energie index van de portefeuille huurwoningen bedraagt eind 2020 1,51. De verdeling van de energielabels voor de huurwoningen als volgt:

De aantallen verhuurbare eenheden (vho) worden voor de energielabels net wat anders geteld dan de telling voor de huurwoningen in de vastgoedportefeuille (zie paragraaf 5.2). Zo worden onzelfstandige eenheden niet apart geteld ten behoeve van energielabels. Het gebouw waar deze eenheden onderdeel van uit maken heeft wel een energielabel. En intramurale eenheden hebben alleen een energielabel wanneer sprake is van zelfstandige wooneenheden.

In Hilversum is het project Orchidee eind 2020 opgeleverd. Dit project bestond uit vervangende nieuwbouw in een monumentaal pand van 18 woningen en 12 studio’s door sloop/nieuwbouw. In totaal leverden we 30 woningen op: allemaal gasloos en met energielabel A++.

De volgende nieuwbouwprojecten waren in uitvoering in 2020:

• In 2020 is de bouw gestart van Alporti, het vierde gebouw in Nieuw Zuid. Dit gebouw wordt verhuurd aan een zorginstelling. Hier bouwen we 44 zelfstandige eenheden en 5 huiskamers voor dementerende cliënten. We verwachten dit gebouw in het voorjaar van 2021 op te leveren.
• In 2020 is de overeenkomst getekend voor het bouwen van 37 appartementen aan de Lieven de Keylaan. De bouw start naar verwachting in maart 2021.
• Ook voor Anna’s Hoeve is een overeenkomst gesloten met een aannemer. Hier worden 65 appartementen gerealiseerd. In 2021 starten we met de bouw van dit complex.
• In de gemeente Gooise Meren zijn we al jaren aan de slag om de ontwikkeling van het Centrumplan Keverdijk in Naarden vorm te geven. Dit jaar is er een overeenkomst gesloten met een aannemer om in 2021 aan de slag te gaan met de eerste fase van dit project. In deze fase worden 21 eengezinswoningen gerealiseerd.
• In 2020 zijn we in Almere gestart met de bouw van het project De Driehoek. We bouwen hier 49 woningen, waarvan een deel wordt verhuurd via het tijdelijke verhuurconcept In Between Places.

In 2017 tot en met 2020 zijn gemiddeld 58 sociale huurwoningen per jaar opgeleverd. Dit betekent dat we de doelstelling van gemiddeld 100 nieuwe sociale huurwoningen per jaar niet hebben gehaald. We hebben onze inspanningen om deze KPI over de hele periode wel te kunnen behalen, geïntensiveerd in 2020 door actiever op zoek te gaan naar mogelijkheden voor toevoeging. Dit door een ‘vastgoedjaagteam’ samen te stellen die gefocust op zoek is naar mogelijkheden voor sociale woningbouw: via herontwikkeling van locaties, nieuwbouwontwikkeling of aankopen.

Eind 2020 bevat de pijplijn ruim 1275 woningen. Dit betreft concrete kansen. De verwachting is dat de pijplijn in 2021 groeit richting het gewenste niveau.

In 2020 hebben we 32 woningen teruggekocht: 19 in de gemeente Hilversum en 13 in de gemeente Gooise Meren. Al deze teruggekochte woningen zijn vervolgens verhuurd als sociale huurwoning. In de aktes van de verkochte woningen met een sociaal koopproduct is opgenomen dat we het eerste terugkooprecht hebben. In 2019 zijn we gestart met het terugkopen van woningen. Waarom kiezen we voor terugkopen?

• Met terugkoop houden we onze sociale huurvoorraad op peil. Dit lukt niet met het aantal nieuwbouwwoningen dat we op dit moment jaarlijks realiseren. In de prestatieafspraken met onze stakeholders spraken we af om jaarlijks een aantal verkochte woningen terug te kopen.
• Door de woningen weer in ons bezit te krijgen, is het makkelijker om het planmatig onderhoud uit te voeren en duurzaamheidsmaatregelen door te voeren.

Met Kopen naar Wens Andere Woning koopt een huurder een woning buiten ons woningbezit met Kopen naar Wens. Dit betekent dat investeringscapaciteit beschikbaar moet zijn. Sinds de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB vallen deze investeringen in de niet-DAEB-tak van de Stichting. Dit jaar zijn we geen Kopen naar Wens Andere Woning-arrangement aangegaan. Dat komt omdat de beschikbare investeringscapaciteit 2020 niet ruim genoeg was.

Elk jaar stellen we de huurverhoging vast. We voerden hier ook in 2020 meerdere gesprekken over met onze Huurdersbelangenvereniging en vroegen hen om advies. Bij het bepalen van de huurverhoging voor 2020 speelden deze zaken een rol:

• In 2016 voerde de overheid de huursombenadering in. De stijging van al onze huurinkomsten mag niet meer zijn dan inflatie: zowel uit de jaarlijkse huurverhoging voor zittende huurders als uit de huurverhoging bij mutatie. Voor de huurverhoging van 2020 is de toegestane huursom dus inflatie (2,6% over 2019) = 2,6%.
• Ook in 2020 streefden we naar een juiste match tussen het inkomen van de huurder en de huurprijs: de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten. In 2020 pasten we geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe na overleg met onze Huurdersbelangenvereniging en na het in overweging nemen van het doorvoeren van de huurverlaging/huurbevriezing. We voerden in 2020 een inflatievolgende huurverhoging door van +2,6% door voor alle gereguleerde huurcontracten, op enkele uitzonderingen na. We topten hierbij de huren in de gereguleerde huur niet af op de liberalisatiegrens van € 737,14 als de huur daar bovenuit kwam als gevolg van de huurverhoging.

De doorgevoerde huurverhogingen per contracttype zijn opgenomen in deze tabel:

Huurders van een sociale huurwoning hadden in heel 2020 de mogelijkheid op een eenmalige huurverlaging of huurbevriezing als ze aan de voorwaarden uit het Sociaal Huurakkoord van Aedes/Woonbond voldeden (zie tabel).

In het Sociaal Huurakkoord was niets opgenomen over huurders met een middenhuurcontract die te maken kregen met inkomensdaling. Deze huurders gaven wij ook de mogelijkheid tot een huurbevriezing. Voorwaarde hiervoor was, dat het bruto huishoudensjaarinkomen was gedaald onder de minimale inkomenseis die gesteld wordt aan de laagste huurprijs van het middenhuursegment: € 35.500 bij een huurprijs van € 737,14, prijspeil 2020.

In figuur 27 is te zien dat we 44 verzoeken tot huurverlaging kregen en 232 verzoeken tot huurbevriezing. Deze kwamen naar aanleiding van in totaal 4.881 huuraanpassingen in de sociale huur en 618 in de middenhuur.

Van de 156 gehonoreerde verzoeken tot huurbevriezing voldeden er 101 aan de voorwaarden zoals in de tabel. Er zijn er 55 gehonoreerd volgens het maatwerk van Dudok Wonen.

In 2020 ontvingen we 6 bezwaarschriften tegen de huurverhoging. Van deze bezwaarschriften gingen er 3 over onderhoudsklachten. De andere 3 betroffen een laag inkomen. Er is één bezwaarschrift doorgestuurd naar de Huurcommissie, de andere bezwaarschriften zijn afgewezen of ingetrokken door de huurders.

Er zijn dit jaar totaal 17 zaken door de Huurcommissie in behandeling genomen. Hiervan gingen 12 over de afrekening servicekosten, 3 over onderhoudsklachten en één betrof het bezwaarschrift van de huurverhoging. De Huurcommissie heeft 4 zaken afgewezen. De overige zaken zijn nog in behandeling.

Vanaf het begin van de coronapandemie hebben we aandacht gehad voor de mogelijke financiële problemen die onze bewoners hierdoor konden oplopen. Wij spraken in het afgelopen jaar veel bewoners, zorginstellingen en medewerkers van de gemeenten. Samen zochten we naar manieren om te voorkomen dat bewoners in de betalingsproblemen kwamen. 

Diverse huurders werden door Covid-19 geconfronteerd met financiële problemen. Met hen hebben we afspraken gemaakt. We kijken naar de (on)mogelijkheden om de lopende huurbetalingen te kunnen blijven doen. Doel van deze afspraken is ervoor te zorgen dat de huurder meer lucht krijgt op dit moment en op termijn weer aan de betalingsverplichting kan voldoen. Hierdoor blijft de huurder verzekerd van een woning.

We kozen voor deze benadering:

• We gaan soepeler om met huurachterstanden met als oorzaak inkomstendaling door het coronavirus: we bieden opschortingsmogelijkheden of ruime betaaltermijnen.
• Als blijkt dat huurders op korte termijn geen stabiel inkomen hebben door hulpmaatregelen van het kabinet of op een andere manier, dan maken we vervolgafspraken.
• In de beginperiode van Covid-19 stuurden we tijdelijk geen aanmaningen aan huurders die contact met ons opnamen.
• Onze incassomedewerkers agenderen in samenspraak met de huurder wanneer zij weer contact opnemen met de huurder om zijn/haar financiële situatie te bespreken.
• Inwoning wordt tijdelijk toegestaan, onder bepaalde voorwaarden. Hiermee kunnen huurkosten gedeeld worden.
• We informeren onze huurders over de steunmaatregelen van de overheid waar zij mogelijk aanspraak op kunnen maken.
• Er vonden geen ontruimingen plaats op basis van huurachterstand door corona. 

Zodra het weer mogelijk is, zoeken we met onze huurders naar passende oplossingen voor het inlopen van de achterstand. We hebben er begrip voor als dat misschien niet lukt binnen de gebruikelijke termijnen.

Ondanks de coronapandemie hebben wij onze doelstelling behaald om onder de 1% huurachterstand bij zittende huurders te blijven. We zijn vooral blij met dit resultaat, omdat dit betekent dat er – ondanks corona - minder betaalachterstanden bij onze huurders zijn. Dat betekent dat bewoners in z’n algemeenheid minder financiële problemen ervaren.

Een paar getallen:

• Eind 2020 was de achterstand 0,78% van de netto huur op jaarbasis. In 2019 was dit 0,84%.
• Het aantal huurders met een huurachterstand is 488.
• Van de huurders met huurachterstand per 31 december 2020 houdt ruim 24% verband met de pandemie. Het gaat om huurders met een huurcontract voor een sociale huurwoning, in de vrije sector en de bedrijfsruimten.
• De huurachterstand van vertrokken huurders komt per 31 december 2020 op 0,58% van de netto huur op jaarbasis. In 2019 was dit 0,53%. De oorzaak van deze stijging ligt onder meer bij het opschonen en afboeken van oudere achterstanden. Ook droegen we achterstanden over aan onze schuldbewakingspartners. Zij konden de achterstanden in sommige gevallen volledig incasseren.

Betalingsproblemen signaleren we in een vroeg stadium. Zo willen we voorkomen, dat de huurachterstanden van bewoners oplopen. Een beperkte huurachterstand is uiteindelijk nog relatief eenvoudig op te lossen.

Ons incassoteam benadert huurders met een betalingsachterstand zo veel mogelijk persoonlijk. Ons doel is, te voorkomen dat onze huurders huurschulden opbouwen en voor extra kosten komen te staan. Daarnaast stimuleren we bewoners met een betalingsachterstand contact met ons op te nemen. Dat doen we via persoonlijk contact, e-mail, social media of WhatsApp.

We gaan bij deze aanpak uit van de eigen kracht van onze bewoners. We stellen liever de vraag ‘wat is er wél mogelijk?’ in plaats van ‘wat kan er niet?’.

In 2020 is het landelijk convenant Vroegsignalering ondertekend door Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties. Dit convenant maakt de samenwerking tussen woningcorporaties en de gemeenten makkelijker. Gemeenten hebben bewoners met een zorgelijke betalingsachterstand hierdoor eerder in beeld.

Komt een huurder betaalafspraken of andere afspraken niet na, dan gaan we een intensief traject in. Wij doen er alles aan om in contact te komen met onze huurders en samen te zoeken naar oplossingen voor de ontstane achterstand. Als huurders herhaaldelijk afspraken niet nakomen of we ze niet kunnen bereiken, dragen we de vordering ter incasso over aan één van onze gerechtsdeurwaarders. Dit kan leiden tot een ontruimingsvonnis.

In 2021 onderzoeken we hoe we de samenwerking met onze deurwaarders kunnen verbeteren. We willen ervoor zorgen de kosten voor Dudok Wonen en de kosten voor de huurders zo laag mogelijk blijven. We willen het incassoproces zo inrichten, dat maximale efficiency bereikt wordt op een zo humaan mogelijke wijze. Met als uiteindelijke doel: zo min mogelijk huurders met betalingsproblemen.

Ontruimingen voorkomen we het liefst zoveel mogelijk. We willen mensen huisvesten en juist dakloosheid voorkomen. Helaas is er soms geen andere uitweg. Huurders moeten hun maandelijkse huur- en servicekosten betalen. Ook wordt er van een huurder verwacht dat hij overlast of vervuiling van de woning voorkomt.

In 2020 waren er in totaal 9 ontruimingen gepland, op basis van huurachterstand en een combinatie van huurachterstand en overlast. Daarvan zijn er 3 ook echt uitgevoerd. Daarnaast leverde een huurder een dag voor de ontruiming de sleutels van de woning in.

Huur- en koopwoningen willen we op een eerlijke manier aanbieden. Daarom pakken we woonfraude actief aan. Ook dragen we op deze manier bij aan een veilige een leefbare woonomgeving voor onze huurders. We spreken van woonfraude in het geval van onderhuur, onrechtmatige bewoning en hennepkwekerijen. Eind 2020 waren er 98 adressen in onderzoek en hebben we 18 woonfraudedossiers afgehandeld. Hierdoor kwamen 9 woningen beschikbaar voor verhuur of verkoop. In 2020 is er één hennepkwekerij ontmanteld.

Onze medewerkers Incasso Woonfraude onderzoeken meldingen van woonfraude en handelen de woonfraudedossiers af. Het doel hiervan is de woonfraudesituatie te beëindigen. Soms zeggen we hierbij de huurovereenkomst op of moet de woning worden ontruimd. Dit doen we bijvoorbeeld bij hennepteelt in de woning. Soms keert een huurder terug in de woning.

Woningen die leegkomen, willen we zo snel mogelijk doorverhuren of verkopen. Lukt dit niet meteen, dan noemen we dat leegstand. In dat geval ontstaat derving: we lopen dan huurinkomsten mis. Dat komt vooral omdat we niet altijd aansluitend verhuren. Een andere belangrijke reden is, dat het verkoopproces lang duurt. Daarnaast vertraagde Covid-19 het verhuur- en verkoopproces doordat er geen groepsbezichtigingen konden plaatsvinden en er veel op afstand gewerkt werd.

Toch is de derving gedaald in vergelijking met 2019. In 2020 was de huurderving 2,3%. In 2019 was dit nog 2,7%. In 2020 zijn we verdergegaan met het verbeteren van het mutatieproces door verder te digitaliseren. De aanpassingen moeten leiden tot het sneller verhuren en verkopen van de woningen en daardoor tot minder leegstand.

Dit jaar hebben we vervolg gegeven aan ons beleid ‘Bewoner en Onderhoud’. Met dit beleid willen we de uitvoering van ons onderhoud professioneler en integraler organiseren. Dit betekent ook dat we bewonersparticipatie een grotere rol willen geven. Na een grondige voorbereiding hebben we voor de zomer een aanbesteding gehouden onder 6 aannemers. We hebben daaruit 3 aannemers geselecteerd waarmee we de komende jaren intensief en langjarig gaan samenwerken. Na de zomer zijn we met diverse werkgroepen gestart om dit beleid verder samen vorm te geven en te bedenken hoe we het implementeren in onze activiteiten.

Met het opleveren van de woningen in de Orchidee hebben we laten zien dat wij in staat zijn een monumentaal pand te renoveren en te verduurzamen.

We zijn begonnen met het voorbereiden van de renovatie van de Van Speijkflat. In 2021 worden de 54 appartementen in dit complex verbeterd en verduurzaamd.

Bij planmatig en contractonderhoud gaat het vooral om periodiek schilderwerk. Soms plaatsen we dubbel glas of vervangen we een kozijn. Ook het onderhoud en de vervanging van installaties hoort soms bij het planmatig onderhoud.

In 2020 is het proces service- & reparatieonderhoud hetzelfde gebleven. We werken in 2020 met twee gespecialiseerde onderhoudsbedrijven. Eventuele procesverbeteringen en optimalisaties voeren we in 2021 door. Dat doen we in overleg met de geselecteerde aannemers met wie we de komende jaren samenwerken.

Bij het proces voor mutatieonderhoud maken we onderscheid in 3 soorten woningen:

• A-woning: de investering mutatieonderhoud is maximaal circa € 1.000 per woning.
• B-woning: de investering mutatieonderhoud is tussen de € 1.000 en € 5.000 per woning.
• C-woning: de investering mutatieonderhoud is meer dan € 5.000.

De onderhoudsbedrijven die ook het dagelijks onderhoud doen, voeren de A-mutaties uit. Het mutatieonderhoud van de B- en de C-woningen wordt uitgevoerd door 2 geselecteerde onderhoudsbedrijven. In 2021 worden deze aannemers vervangen door de 3 geselecteerde aannemers uit het beleid ‘Bewoner en Onderhoud’.

De totale uitgaven voor het onderhouden van de woningen is in 2020 afgenomen. Dit is vooral zichtbaar in het mutatieonderhoud: dit is flink afgenomen. De belangrijkste reden voor deze afname is, dat we scherper keken naar kosten en investeringen. Zo zijn er veel grote mutaties uitgevoerd die we combineerden met duurzaamheidmaatregelen. De totale kosten hiervan zijn geen onderhoudskosten, maar worden gezien als investeringen.

De kosten voor planmatig onderhoud zijn iets toegenomen. Deze waren ook zo begroot volgens de meerjarenonderhoudsbegroting.

In figuur 28 is een overzicht opgenomen over de onderhoudskosten we maakten.

We bewaken onze financiële continuïteit op korte en middellange termijn door:

• Voldoende liquiditeit passend bij ons bedrijfsmodel. Zo kunnen we voldoen aan de verplichtingen op de korte termijn.
• Adequate solvabiliteit: vermogensstructuur passend bij het risicoprofiel van onze activiteiten voor de (middel)lange termijn. Daarbij lenen we minder dan maximaal mogelijk is en kijken we goed naar de verdiencapaciteit van het vastgoed.
• We voldoen blijvend aan de normen die de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hieraan stellen.

In 2020 werd een bedrag van € 35,5 miljoen aangewend voor investeringen: € 24,3 miljoen aan nieuwbouw en aankoop, € 11,2 miljoen aan investeringen in bestaand bezit en € 0,2 miljoen aan ons eigen apparaat. Daarnaast was er een positief  saldo van opbrengsten en uitgaven nieuwbouw verkoop van € 0,2 miljoen.

De middelen voor deze investeringen waren afkomstig uit de kasstromen uit de exploitatie en verkoop (€ 18,4 miljoen) en een afname van de liquide middelen (€ 17,1 miljoen). Daarnaast namen de liquide middelen af met 2,3 miljoen als gevolg van aflossing op het vreemd vermogen (€ 2,3 miljoen). In totaal namen de liquide middelen af met € 19,4 miljoen.

De Aw beoordeelt ons functioneren jaarlijks. Dit doet zij op basis van de jaarrekening en het jaarverslag, de verantwoordingsinformatie (dVi) en de prognosegegevens (dPi). Het integrale toezicht is gericht op de aspecten governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. Op basis van deze beoordeling zag de Aw in 2020 geen aanleiding om nader onderzoek uit te voeren. De risico-inschatting is ‘laag’ beoordeeld op alle onderdelen van het toetsingskader.

De jaarlijkse beoordeling door het WSW leidde in 2020 tot de gewenste borgbaarheidsverklaring voor de jaren 2020-2022. Dat betekent dat we voldoen aan de eisen die het WSW stelt. Met deze borgbaarheidsverklaring kunnen we gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW. Ook zijn we in staat om in de verwachte financieringsbehoefte voor 2021 en 2022 te voorzien. Daarnaast zag het WSW geen aanleiding het risicoprofiel voor Dudok Wonen bij te stellen.

De grote duurzaamheidsopgave die we hebben, heeft financiële impact. In 2021 informeren we de WSW dan ook over de programmering van de duurzaamheidsopgave met een financiële doorrekening. Ook verstrekken we het WSW in 2021 een risicoanalyse over ons zorgvastgoed.

Op 28 april 2020 hebben Aw en WSW in een gezamenlijke brief de ratio’s en grenswaarden vastgesteld. Daarmee is het inrichtingstraject van het gemeenschappelijk oordeelskader van Aw en WSW afgerond. Dit gemeenschappelijk oordeelskader bevat kwalitatieve vragen over het bedrijfsmodel en de governance. Ook staan er in dit oordeelskader financiële kengetallen voor de beoordeling van de financiële continuïteit. Aw en WSW hebben een onderscheid gemaakt tussen kengetallen voor de beoordeling van de financiële continuïteit en kengetallen voor de beoordeling financiële discontinuïteit. De laatste ratio’s zijn voor Aw en WSW van belang als een toegelaten instelling, zoals een woningcorporatie, in financiële stress raakt of dreigt te raken. Aw en WSW hebben aan de 4 kengetallen die al bestonden de Onderpandratio toegevoegd. Het gaat om deze kengetallen:

Financiële continuïteit:

• Interest Coverage Ratio (ICR)
• Loan to Value (LTV)
• Solvabiliteit

Financiële discontinuïteit:

• Dekkingsratio
• Onderpandratio

De ICR is de rentedekkingsgraad. Dit kengetal geeft weer hoeveel keer de rentelast kan worden betaald uit de operationele kasstroom vóór rente. Als het kengetal lager is dan 1, dan is de operationele kasstroom na rente negatief. Deze norm is een minimum. Wij hanteren eigen, hogere signaalwaarden bij het opstellen van onze begroting en meerjarenraming: 1,7 voor DAEB en 4,0 voor niet-DAEB. Dit om onverwachte tegenvallers ten opzichte van de begroting te kunnen opvangen. In de meerjarenbegroting 2022 – 2026 voldoen ook de prognosejaren aan de WSW norm DAEB.

De LTV geeft de verhouding aan tussen de nominale schuld en beleidswaarde. De nominale schuld mag maximaal 85% zijn van de beleidswaarde voor DAEB en 75% voor niet-DAEB.

De solvabiliteit meet de verhouding tussen eigen vermogen en de totale balanswaarde op basis van beleidswaarde. Deze mag niet lager zijn dan 15% voor DAEB en 40% voor niet-DAEB.

De dekkingsratio meet de verhouding tussen de nominale schuld en de marktwaarde in verhuurde staat. De nominale schuld mag niet hoger zijn dan 70% van de marktwaarde in verhuurde staat voor DAEB en niet-DAEB. Deze ratio noemen we een discontinuïteitsratio. Een dergelijke ratio is belangrijk als een toegelaten instelling in financiële stress dreigt te raken of raakt. 

De onderpandratio is de verhouding tussen de marktwaarde van het bezit dat door de toegelaten instelling in onderpand is gegeven bij het WSW en de marktwaarde van de leningenportefeuille. Deze ratio noemen we een discontinuïteitsratio. De marktwaarde van de schuld mag niet hoger zijn dan 70% van de marktwaarde van het bezit.

Voor aanvullende sturing op onze vermogensverhouding gebruiken we een streefwaarde voor het gemiddelde leenbedrag per huurwoning. Dit heet average loan amount. Hiermee wordt het aantal verhuureenheden (kasstroomgenererende eenheden) gekoppeld aan de omvang van de leningenportefeuille. In 2020 was de gemiddelde lening per gewogen verhuureenheid € 38.000. Voor 2021 -2025 is de streefwaarde gesteld op € 56.000 voor de toegelaten instelling (€ 49.000 voor de Daeb tak) vanwege de structureel gedaalde lange rente.

In 2020 werd een groter bedrag op de leningenportefeuille afgelost dan aan nieuwe leningen werd aangetrokken. In totaal werd € 20 miljoen aangetrokken aan door WSW geborgde financiering. Het totaal aan aflossingen in 2020 was € 25,6 miljoen. Het schuldrestant van de leningenportefeuille daalde in 2020 met € 5,6 miljoen.

Onze leningenportefeuille bestaat volledig uit DAEB-financiering en is vrijwel volledig door het WSW geborgd. Het verloop van de nominale leningenportefeuille staat in figuur 34.

De leningenportefeuille van Goois Wonen B.V. bestond uit een hypothecaire geldlening. Het verloop van de nominale portefeuille:

De kaspositie van Dudok Wonen en Goois Wonen B.V. is voldoende om de verplichtingen op de korte termijn op te vangen.

• De kaspositie van de stichting kwam uit op een negatief saldo van € 1,1 miljoen per 31 december 2020.
• De kaspositie van Goois Wonen B.V. kwam uit op een positief saldo van € 11,8 miljoen per 31 december 2020.

Sinds 2017 geldt een administratieve scheiding tussen de DAEB-tak en niet-DAEB-tak in de toegelaten instelling. Ook de kasstromen moeten we scheiden. Deze scheiding passen we toe. Het liquiditeitssaldo van de DAEB-tak was eind 2020 € 7,6 miljoen negatief en van de niet-DAEB-tak € 6,5 miljoen positief.  Omdat op 2 januari 2021 € 6,7 miljoen wordt afgelost op de interne lening door niet-DAEB, is deze stand niet zorgwekkend.

De financieringsbehoefte van Stichting Dudok Wonen voor de komende jaren wordt hierna gescheiden weergegeven voor het DAEB-deel en het niet-DAEB-deel. Vervolgens geven we de financieringsbehoefte weer van Goois Wonen B.V.

De tabel laat zien dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in de DAEB € 69,2 miljoen negatief is in de periode 2021-2025. Inclusief de aflossingsverplichtingen van € 19,9 miljoen en het negatieve liquiditeitssaldo van € 7,6 miljoen is de financieringsbehoefte € 96,7 miljoen. Deze financieringsbehoefte wordt ingevuld door € 8,7 miljoen aan ontvangsten uit aflossing interne lening van de niet-DAEB en € 88 miljoen aan nieuw aan te trekken door WSW geborgde DAEB-financiering. Het restant van € 2,3 miljoen aan ontvangsten uit de interne lening resulteert in een positief liquiditeitssaldo eind 2025.

De leningenportefeuille stijgt met € 68,1 miljoen. Aan nieuwe financiering wordt € 88 miljoen aangetrokken, terwijl € 19,9 miljoen op bestaande leningen wordt afgelost. Deze stijging van de leningenportefeuille noemen we uitbreidingsfinanciering. Uitbreidingsfinanciering wordt alleen aangetrokken bij nieuwbouw of aankoop. Een gedeelte van de investeringen nieuwbouw is nog niet goedgekeurd, waardoor we nog kunnen bijsturen in onze investeringsuitgaven.

Uit figuur 37 blijkt, dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in de niet-DAEB € 20,1 miljoen positief is in de periode 2021-2025. De financiering in de niet-DAEB  bestaat uit de interne lening die door DAEB is verstrekt. Hierop wordt € 11 miljoen afgelost. Niet-DAEB  heeft een positieve invloed op de financiële positie en de kengetallen van Stichting Dudok Wonen als geheel.

Uit figuur 38 blijkt dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in Goois Wonen B.V. € 10,9 miljoen positief is in de periode 2021-2025. De aflossingsverplichting in 2021 kan plaatsvinden met de aanwezige financiële middelen in Goois Wonen B.V. Eind 2020 vond een volledige vervroegde aflossing plaats van een geldlening aan Stichting Woonzorg Theodotion door Goois Wonen. Deze geldlening bestond uit een bedrag van € 3,4 miljoen. Goois Wonen B.V. heeft eind 2020 een extra aflossing van € 3 miljoen verricht op de door Rabobank aan Goois Wonen B.V. verstrekte geldlening.

Goois Wonen B.V. heeft een positieve invloed op de geconsolideerde financiële positie en kengetallen van Dudok Wonen.

Vanwege de scheiding DAEB en niet-DAEB verstrekte de DAEB-tak op 1 januari 2017 aan de niet-DAEB-tak een interne lening van €101,5 miljoen. De niet-DAEB tak lost deze interne lening volledig af aan de DAEB-tak volgens een intern schema. In 2020 is € 6,7 miljoen afgelost op de interne lening. Het saldo van de interne lening is € 64,8 miljoen per 31 december 2020.

Alle kaders en activiteiten op het gebied van treasury zijn beschreven in ons Reglement Financieel Beleid en Beheer (RFBB). We hebben dit nader uitgewerkt in ons Treasury Statuut. De financiering op de korte en de lange termijn is geborgd. Hierbij blijven we binnen de wettelijke, door ons aanvaarde risicogrenzen.

We lopen renterisico, herfinancieringsrisico, liquiditeitsrisico en tegenpartijrisico. Het renterisico is het grootst. We willen bij herfinanciering niet meer dan 15% renterisico lopen. Het gemiddelde renterisico voor de periode 2021 – 2025 is 12,3%. In 2021 wordt de streefwaarde van 15% beperkt overschreden door een spreadherziening. Het WSW hanteert geen expliciet maximumpercentage voor een individuele woningcorporatie.

We sloten in 2006 met BNG een extendible lening van € 25 miljoen af. Deze lening bevat een af te scheiden embedded derivaat. We hebben het recht verkocht dat de bank in de laatste periode (2023 tot 2038) een vaste rente kan ontvangen. Dit heet een receiver swaption. De bank heeft dit recht gekocht met een gekochte receiver swaption. De premie is verwerkt in een verlaging van de rentecoupon over de eerste renteperiode.

We hebben een renteswap. Deze is in 2007 afgesloten en is één op één gekoppeld aan een variabele lening met een gelijke looptijd en gelijke hoofdsom. De reële waarde (marktwaarde) van de renteswap is € 8,8 miljoen negatief per eind 2020. Dit is weergegeven in figuur 39.

Derivaten gebruiken we alleen om financiële (rente)risico’s te verkleinen. Na 2010 hebben we geen nieuwe rentederivaten meer afgesloten. Dus ook in 2020 niet. We weten wat de mogelijkheden zijn van het gebruik van rentederivaten. Toch geven we de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s met traditionele instrumenten. De bestaande derivatencontracten houden we aan voor zover ze niet leiden tot een ongewenst beslag op de liquiditeit.

De genoemde derivatencontracten bevatten geen bepalingen die het toezicht belemmeren.

We hebben tegoeden op bankrekeningen bij enkele Nederlandse banken. Deze banken voldoen per 31 december 2020 aan de minimale credit rating (A) voor uitstaande middelen. In 2020 ontplooiden we buiten de kortlopende uitzettingen geen nieuwe beleggingsactiviteiten.

Het Treasury Statuut is ondergeschikt aan het RFBB en geldt voor ons en onze dochterondernemingen. In ons Treasury Statuut is vastgelegd hoe de planning, uitvoering en administratie moeten verlopen. Het gaat hierbij om zaken die samenhangen met beleggingen, financiering en rentemanagement, inclusief financiële derivaten. Aanpassingen worden op voordracht van het bestuur en na overleg met de auditcommissie vastgesteld. De raad van commissarissen keurt het statuut goed.

Onze treasury-organisatie over het aangaan en de beheersing van financiële derivaten en beleggingen hebben we ingericht volgens de wettelijke bepalingen uit de Woningwet. Deze bepalingen zijn neergelegd in het RFBB en nader uitgewerkt in het Treasury Statuut. Er is een scheiding tussen de beschikkende, uitvoerende, registrerende en controlerende functies. Dit heet een controletechnische functiescheiding. Bij iedere financiële transactie vindt autorisatie plaats door twee functionarissen: het ‘vier-ogen-principe’. In het Treasury Statuut staat hoe besluiten op basis van een transactievoorstel worden genomen en uitgevoerd. In de treasury-organisatie hebben deze functionarissen een rol:

• De directeur-bestuurder neemt op basis van het Treasury Jaarplan transactiebesluiten die door de Directeur Financiën en Informatiemanagement worden opgesteld.
• De directeur Financiën stelt de transactiebesluiten op.
• De adviseur Financieel Management bereidt de transactiebesluiten voor en zorgt voor de uitvoering van genomen besluiten.
• De externe treasury-deskundige heeft uitsluitend een adviserende rol bij de voorbereiding.
• De administratief medewerker heeft de registrerende functie.

De directeur-bestuurder ontvangt 3 keer per jaar een Treasury Rapportage. Deze rapportages zijn onderdeel van de P&C-cyclus. Ze worden voorbereid door de Adviseur Financieel Management en opgesteld door de directeur financiën. In 2020 zijn 3 Treasury Rapportages opgesteld. De auditcommissie van de raad van commissarissen bespreekt deze rapportages in haar vergaderingen. De accountant heeft een controlerende rol.

Minimaal 3 keer per jaar overlegt de Treasury Commissie over treasury-aangelegenheden. De directeur-bestuurder ontvangt schriftelijke verslagen van de bijeenkomsten van de Treasury Commissie. In 2020 zijn 4 vergaderingen van de Treasury Commissie gehouden. Eén van deze vergaderingen was de jaarlijkse Treasury-risicosessie, waaraan ook de directeur-bestuurder en de organisatiecontroller deelnemen.

De Treasury Commissie bestaat uit deze functionarissen:

• de directeur Financiën en Informatiemanagement;
• de adviseur Financieel Management;
• de externe treasury-deskundige.

We hebben een verbindingenstatuut. Hierin staat beschreven:

• wat onze kaders en beleidsuitgangspunten zijn voor het aangaan, besturen en opheffen van verbindingen;
• hoe we het risicomanagement en het toezicht op onze verbindingen hebben geregeld.

Jaarlijks worden de verbindingen getoetst. Meer over de verbindingen is opgenomen in hoofdstuk 10 van dit jaarverslag, in de alinea ‘Dochtermaatschappijen, deelnemingen en verbintenissen’.